Qué revisar antes de firmar un contrato de arrendamiento comercial
Un local, una oficina o una bodega mal contratados atan al negocio por años. Repasamos qué mirar en un contrato de arrendamiento comercial antes de firmar: multa por terminación, prórroga automática, incremento del canon, reparaciones y garantías.
Arrendar un local para el negocio, una oficina o una bodega es una decisión con horizonte largo. El contrato que se firme hoy va a definir los costos operativos y la flexibilidad del negocio durante años. La mayoría de arrendatarios firma el modelo que le pasa el arrendador sin negociar, y descubre las cláusulas duras cuando quiere terminar antes o cuando el canon sube más de lo esperado.
Esta guía repasa los puntos que conviene revisar antes de firmar un contrato de arrendamiento comercial en Colombia: plazo y prórroga, terminación anticipada, incremento del canon, reparaciones, garantías y adecuaciones. Enfoque comercial, vivienda tiene reglas distintas y no la cubrimos aquí.
0 años
de ocupación otorgan derecho de renovación al arrendatario según el Código de Comercio
Art. 0
a 524 del Código de Comercio regulan el arrendamiento comercial en Colombia
Los cuatro momentos del arrendamiento
Cada punto tiene su cláusula y su riesgo. Se revisan antes de firmar.
Firma
Inicio del plazo
Prórroga
Automática si no avisas
Canon
Incremento anual (IPC)
Terminación
Con o sin penalidad
Plazo y prórroga automática
En arrendamiento comercial las partes acuerdan libremente el plazo. Lo típico está entre uno y cinco años. Cuanto más largo, más importante que las cláusulas de salida sean razonables, porque tres años atado a un local que no funciona es un problema serio.
La prórroga automática es habitual: si ninguna parte comunica la terminación con la antelación pactada (generalmente dos o tres meses antes del vencimiento), el contrato se renueva por el mismo término. Conviene revisar:
- Cuál es el plazo para el aviso de no prórroga.
- Por qué canal debe hacerse (correo certificado suele ser lo estándar).
- Si la renovación es por el mismo plazo o distinto.
- Si se dispara automáticamente el incremento del canon con la renovación.
Además, si el arrendatario ha ocupado el local durante dos años o más con la misma actividad, los artículos 518 a 524 del Código de Comercio le otorgan derecho de renovación. Cláusulas contractuales que pretendan cerrar esa puerta son cuestionables, el derecho legal prima. El arrendador solo puede negar la renovación en supuestos específicos previstos por la ley (por ejemplo, ocupación propia para actividad distinta, demolición para nueva construcción, o incumplimiento del arrendatario).
Un derecho que a veces intentan cerrar
Si en el contrato aparece una cláusula tipo "el arrendatario renuncia expresamente al derecho de renovación del artículo 518", conviene renegociarla. La renuncia anticipada de un derecho legal es cuestionable y por lo general no vale.
Terminación anticipada y cláusula penal
Es la cláusula que más impacto tiene si el negocio no funciona como se esperaba. Los modelos habituales del arrendador incluyen una cláusula penal que se activa si el arrendatario se va antes del plazo, y suele ser equivalente a entre tres y seis meses de canon. Algunas van más lejos y piden pagar los cánones restantes hasta el vencimiento.
Puntos a revisar:
- Cuál es el monto de la penalidad y en qué proporción está frente al canon mensual. Más de seis meses de canon es discutible.
- Si hay causales de salida sin penalidad. Situaciones como fuerza mayor, cambios normativos que impidan la actividad, o incumplimiento del arrendador (fallas estructurales del inmueble que impidan el uso pactado) deberían salir sin penalidad.
- Cuál es el preaviso. Un preaviso de dos o tres meses es razonable. Menos genera problemas de subrogación para el arrendador; más limita al arrendatario.
- Cómo se compaginan penalidad y póliza de arrendamiento. La póliza suele responder por cánones y penalidad, con límites distintos.
Incremento del canon
Lo habitual es indexar al IPC del año inmediatamente anterior, publicado por el DANE. Es la fórmula que usa la mayoría de contratos comerciales y la que un juez consideraría razonable. Conviene revisar:
- Si el incremento aplica al IPC o a otra fórmula.
- Si hay tope o piso (por ejemplo, "IPC más dos puntos" o "no menor al 5%", cualquier extra al IPC debería estar justificado).
- Cuándo aplica exactamente (aniversario del contrato, año calendario).
- Cómo se notifica.
Reparaciones locativas y estructurales
La regla general en arrendamiento colombiano es que las reparaciones locativas (las que atienden el uso normal del inmueble: pintura, chapas, grifería, cerraduras) van a cargo del arrendatario, y las estructurales (techo, cimientos, instalaciones fundamentales) van a cargo del arrendador. Pero muchos contratos comerciales tratan de trasladar todas las reparaciones al arrendatario. Puntos a revisar:
- Cuál es la línea entre locativa y estructural en el contrato.
- Si el arrendatario asume reparaciones estructurales, tener claro que eso eleva el costo real del alquiler , deberían negociarse hacia el arrendador o compensarse en el canon.
- Qué pasa con los daños preexistentes. Un acta de entrega detallada con fotos evita discusiones futuras.
Adecuaciones y mejoras
Casi todo negocio hace adecuaciones al local: cableado, muebles fijos, aire acondicionado, decoración. La pregunta clave es qué pasa con esas mejoras al terminar el contrato. Escenarios habituales:
- Se retiran a costa del arrendatario, dejando el local como estaba (implica costo real al salir).
- Quedan a favor del arrendador sin compensación. Frecuente, pero significa que la inversión inicial se pierde si el negocio termina antes de amortizarla.
- Se pagan por el arrendador si están incorporadas y el arrendatario las hizo con autorización previa.
La autorización previa por escrito para adecuaciones importantes es lo que evita el litigio. También conviene documentar el valor con facturas.
Garantías exigidas
Los arrendadores comerciales suelen pedir alguna combinación de estas garantías:
- Póliza de arrendamiento emitida por una aseguradora, con vigencia igual al plazo del contrato. Cubre cánones y en algunos casos la cláusula penal.
- Codeudor solidario: responde con su patrimonio.
- Depósito en efectivo equivalente a uno o dos cánones. Menos frecuente en comercial.
La combinación de póliza + codeudor es habitual pero pesada para el arrendatario. Vale negociar cuál se elimina cuando la otra es sólida.
Cesión y subarriendo
La cesión (transferir el contrato a un tercero) y el subarriendo (arrendar a un tercero manteniendo el contrato principal) casi siempre requieren autorización expresa del arrendador. Si el negocio piensa crecer o cambiar de titularidad en el futuro, conviene revisar que la cláusula permita al menos:
- Cesión dentro del mismo grupo empresarial.
- Cesión con reemplazo del arrendatario original en igual capacidad económica.
- Subarriendo parcial (por ejemplo, compartir el local con una actividad complementaria).
El acta de entrega vale más que cualquier discusión posterior
Firma el acta de entrega el mismo día que recibes el inmueble, con fotos detalladas del estado real: pisos, paredes, techos, instalaciones eléctricas e hidráulicas, equipos incluidos. Es la evidencia que evita la mayoría de los conflictos por daños al momento de salir.
Antes de firmar: qué hacer
- Lee el contrato entero antes de firmar. Los modelos del arrendador pesan a favor del arrendador.
- Prioridad de negociación: cláusula penal por terminación anticipada, incremento del canon, reparaciones estructurales.
- Verificá que el local tenga los permisos para la actividad que vas a desarrollar. No todos los inmuebles están habilitados.
- Documentá el estado del inmueble en un acta de entrega con fotos.
- Conservá copia firmada por ambas partes de todos los otrosíes.
Klos aplica todas estas verificaciones automáticamente al subir un contrato de arrendamiento comercial, señala qué cláusulas están fuera del rango razonable, y cuantifica en pesos el impacto de cada una.